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实现抵押权时租赁合同不应一律解除

来源:网络 作者:未知 时间:2015-09-13

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。”有人据此认为,当租赁权影响到抵押权的实现时,抵押在先、出租在后,要将租赁合同解除。笔者认为,这一观点值得商榷。

  该条规定的情形是用抵押物以折价的方式实现债权,即将抵押物通过一定的方式确定其价值,抵押人以该价值折抵债务,使抵押权人的债权得以实现。此时抵押物的所有权将发生变动,抵押权人将成为抵押物的所有人,其与抵押人的抵押关系终结,抵押权人与抵押人或者第三人之间的债权债务关系自然消灭。

  对于出租在先、抵押在后的,担保法第四十六条规定了租赁关系可以保留的内容。这与合同法第二百二十九条规定的租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力是一致的。这一点可以在租赁物上设定权利的先后顺序加以理解,如“买卖不破租赁”一般是以租赁在先、买卖在后为基础的。

  对于抵押在先、出租在后的,设定在抵押物上的租赁关系,要取决于抵押权人(实际上此时已成为租赁物的准所有权人)的意思表示,并不当然发生将租赁权去除的法律后果,这是解决权利冲突的关键。当出现抵押权人主张将抵押物作为自用而非变卖、拍卖的情形时,抵押权人在取得抵押物所有权后,抵押权人享有选择权,有权对原租赁合同根据自身的需要加以选择,可以追认(包括默认),也可以选择与原承租人另行签订租赁合同,亦可以要求解除合同。因此,去除抵押物上的租赁关系只是其中的一种情形。

  抵押权人未明确表示解除租赁合同而进行变卖、拍卖的,可以参照合同法第二百三十条的规定,确定承租人享有优先购买权。因此,在抵押权人以拍卖、变卖抵押物实现抵押权的情形下,承租人在一定条件下应享有优先购买权。

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